Investir avec le LMNP

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Qu’est-ce que le LMNP ?

Caractéristiques du LMNP

1

Se créer un revenu complémentaire non fiscalisé pendant une longue période

2

La somme des loyers perçu doit-être inférieur à 23 000€ et ne doit pas excéder 50% des revenus du ménage.

3

Revenus issus de la location imposables dans la catégorie des BIC

4

Récupération de la TVA lorsqu’on investit dans un logement neuf avec des services.

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Le statut LMNP (Loueur Meublé Non-Professionnel)

Investissement locatif peu fiscalisé

Ce statut a été créé en 1949.

Il consiste à investir dans un bien immobilier meublé et équipé, dans un logement classique ou au sein d’une résidence de services, avec ce dernier il devra en déléguer la gestion à un exploitant professionnel dans le cadre d’un bail commercial.

Le but de ce placement est d’avoir des revenus fixes, réguliers et peu fiscalisés.

Les opérations concernées :

Les achats de logements en VEFA
L’achat d’un logement ancien
L’achat d’un logement en résidence Gérées (Séniors,
Étudiants, Tourisme, Affaires, EHPAD)

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Les conditions pour bénéficier du statut :

Ce dispositif concerne tous les contribuables même faiblement imposés même ayant une capacité d’épargne.

Quels sont les principaux avantages du statut de LMNP ?

Réduction d’impôt
Récupération de la TVA (si investissement en résidence avec services, loi Censi Bouvard)
Constitution d’un patrimoine
L’amortissement du bien
La rentabilité de la location meublée
Le calcul de la plus-value lors de la revente
La flexibilité du dispositif

La location en Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est un régime fiscal permettant d’investir dans l’immobilier tout en bénéficiant d’une fiscalité plus avantageuse que la location nue.

Quelle est cette fiscalité avantageuse ?

Le statut LMNP permet d’obtenir une réduction d’impôts grâce au régime fiscal « micro-BIC » ou au régime réel.

2 régimes d’imposition :

MICRO-BIC (régime simplifié)

Condition : revenus imposables inférieurs à 72 600€
Abattements : 50% des recettes directement appliqué par le fisc

RÉGIME RÉEL :

En LMNP vous pouvez soit par choix soit si vos revenus locatifs annuels dépassent 32 600€, choisir le régime fiscal dit réel.
Ce régime offre deux avantages fiscaux :

La déduction de l’ensemble des charges liées à l’investissement (le crédit, la comptabilité, la taxe foncière ou encore les charges de copropriété)
L’amortissement du bien et de ses meubles sont également déductible des impôts

Conditions : revenus supérieurs à 32 600€
Formalités : comptable obligatoire Environ 400€/ an : déductible au 2/3
Recommandation de CGA (Centre de Gestion Agréé) environ 120€/an

La rentabilité de la location meublée :

Un logement meublé se loue toujours à un prix plus élevé qu’un logement nu de superficie équivalente. Investir en LMNP est donc souvent très rentable.

Les propriétaires qui disposent de biens meublés ont la possibilité d’accéder au marché de la location saisonnière et de tourisme, qui est très rentable dans certaines régions françaises.

Le calcul de la plus-value lors de la revente
Au moment de la revente, le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) offre encore un avantage supplémentaire. Si vous choisissez le régime d’imposition réel, l’amortissement du bien pendant la durée de location ne rentrera pas en compte dans le calcul de la plus-value. Seul le prix du bien au moment de l’achat est pris en compte dans le calcul de la plus-value.

Quelle est la liste des meubles obligatoires en LMNP ?

Le propriétaire d’un logement meublé doit proposer un lieu adéquate afin que le locataire soit confortablement installé.

Il existe une liste exhaustive fixée par le décrêt du 31 juillet 2015 :

Du matériel d’entretien pour le ménage : balai, serpillère …
Table, chaises
Espaces de rangement
Luminaires
Plaques de cuisson
Four à micro-ondes ou four
Ustensiles de cuisine
Vaisselle pour les repas
Réfrigérateur proposant un espace de congélation
Literie : couverture, couette…
Volets, store ou des rideaux pour la fenêtre des pièces destinées à être utilisées comme chambres à coucher
Matériel d’entretien ménager

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Placement sur le long terme pour un objectif de revenus

Obligation

Meubler le logement selon le décret en vigueur

Gestion

Avoir un expert comptable pour la création des statuts LMNP et le suivi des comptes

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Exemple d’un calcul pour un LMNP

Loyer Annuel T2 : 6780€

Charges :

– taxe foncière 600€
– intérêt et assurance prêt 630€
– charges immeuble 126€
– CFE et frais comptable 266€
– amortissement logement, mobilier, frais de notaire 8128€

Résultat : – 2 970€

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